Toda la verdad sobre la licencia turística de Ibiza (ETV)
Ibiza es una isla llena de historia y misterio. Sus calles estrechas, su casco antiguo y sus hermosos espacios naturales son característicos de quienes recuerdan los largos veranos en la isla blanca. Con los años, Ibiza se ha convertido en un faro para los fanáticos de la salud, los fiesteros, los bañistas y los hippies modernos. Con esta comunidad diversa en constante crecimiento, ha atraído otro nicho... ¡Propiedades en alquiler!
Pero, ¿cómo navegar en el mercado del alquiler con la legislación actual? ¡Lo desglosaremos y explicaremos todo lo que necesita saber para comenzar a alquilar sus propiedades en Ibiza!
1. ¿Qué es una licencia turística de Ibiza?
Muchas personas sueñan con vivir en Ibiza. Una de sus ventajas es poder pasar los veranos bajo el sol español, mientras gana algo de dinero de alquiler en el invierno (o al revés). Además, Ibiza es uno de los destinos más queridos por el turismo y las vacaciones.
Esto ha llevado a un aumento en el mercado de alquiler, y en 2012, el gobierno introdujo la LAU: Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta ley especificaba la necesidad de contar con la licencia turística ETV (Estancia Turística en Viviendas). La licencia le permite alquilar una propiedad a corto plazo a los turistas.
Sin esta licencia, aún puede alquilar propiedades, pero tienen que ser alquileres a largo plazo por períodos de más de un mes. Además, la propiedad no puede ofrecer ningún servicio turístico, ni publicitarse en canales de oferta turística, como sitios de reserva, redes sociales o agencias inmobiliarias. Las personas que sean descubiertas infringiendo esta ley serán fuertemente multadas.
Obtener una licencia puede ser un proceso un poco complicado, ya que la burocracia en España es conocida por su paso de tortuga. Además, no todo tipo de propiedad califica para la licencia. Sin embargo, si consigues hacerte con uno, ¡ahora puedes alquilar tu propiedad a turistas, en una de las islas más deseadas de las Islas Baleares!
2. ¿Cuáles son los diferentes tipos de licencias?
1.A) ETV365-Un: Estancias turísticas en viviendas unifamiliares
- No tener propiedades contiguas
- Única propiedad en la parcela
1.B) Estancias turísticas en viviendas unifamiliares entre medianeras
- Compartir muro lateral común (villas unidas/propiedades adosadas)
- Debe tener su parcela separada
1.C Estancias turísticas en viviendas unifamiliares, pareada
- Compartir muro lateral común (villas unidas/propiedades adosadas)
- Comparte parcela con otras propiedades (comunidad de adosados)
- El registro de este tipo de licencia no caduca y las propiedades se pueden alquilar todo el año.
2. ETV365-Pluri: Estancias turísticas en viviendas plurifamiliares
- La licencia caduca a los 5 años y es renovable
- Se puede alquilar todo el año
3. ETV60: Estancias turísticas en viviendas unifamiliares y plurifamiliares
- La propiedad contiene más de una unidad de vivienda
- El propietario está registrado como residente en la propiedad
- Se puede alquilar máximo 60 días al año
- La licencia caduca a los 5 años y es renovable.
3. ¿Qué inmuebles pueden obtener la licencia turística de Ibiza?
Cualquiera que sea propietario de una vivienda unifamiliar puede presentar una solicitud, pero solo aquellos que cumplan con los requisitos obtendrán una licencia. Desafortunadamente, las licencias turísticas no están disponibles para pisos y se otorgarán principalmente a villas y casas (semi) adosadas. Una propiedad debe cumplir con los siguientes criterios:
- La propiedad debe ser alquilada en su totalidad.
- La vivienda debe ser unifamiliar o adosada.
- La casa debe ser un alquiler a corto plazo, no más de un mes como máximo.
- La casa debe tener una cédula de habitabilidad.
- La vivienda debe estar ubicada en una zona turística.
- La casa debe haber sido utilizada como residencia privada en el transcurso de cinco años.
- La comunidad de propietarios debe estar de acuerdo con los alquileres vacacionales.
- La casa no debe tener más de 6 habitaciones y albergar a 12 personas como máximo.
- La vivienda debe disponer de seguro de responsabilidad civil y propiedad (mínimo 300.000 €).
- Debe haber sistemas de control del consumo de agua.
- Debe haber contadores separados para suministros como gas o electricidad.
- La vivienda debe estar de acuerdo con los estándares de sostenibilidad y accesibilidad.
- La vivienda no puede haber estado bajo protección oficial.
- La propiedad debe estar equipada con 1 baño por cada 4 'plazas'.
- La propiedad debe tener un número de teléfono de contacto las 24 horas.
- La casa debe cumplir con toda la normativa aplicable.
- La vivienda deberá mostrar el número de licencia de alquiler vacacional en todo el material de mercado de la vivienda.
- Los turistas deben estar registrados en la policía de acuerdo con las normas de seguridad ciudadana.
- La vivienda debe contar con las comodidades básicas, tales como servicios de limpieza, sábanas y toallas.
- La casa debe exhibir de forma visible una placa con el número específico que la identifica como alquiler vacacional
- Los 'PIAT', (planes de intervención en zonas turísticas) así como los 'PTIs' (planes territoriales insulares) deberán ser conformes con el alquiler de la propiedad
- La propiedad no debe tener ninguna sanción previa incumplida impuesta por infracciones (esto se establece en el certificado de inexistencia de infracción urbanística)
- La vivienda debe disponer de certificado energético activo y cumplir los requisitos de eficiencia energética (F para edificios construidos antes del 31/12/2007 y D para edificios construidos después del 01/01/2008).
Esta es una lista adecuada, e incluso podría haber más requisitos, según la ubicación exacta de la propiedad que desea solicitar. Por lo tanto, siempre recomendamos utilizar un abogado de confianza para facilitar este proceso y asegurarse de que todo esté bien cuidado
4. ¿Cuánto cuesta una licencia turística en Ibiza?
Las licencias se venden en función de la capacidad de alojamiento. La cantidad de 'plazas' que cada propiedad puede comprar depende del número de plazas en la cédula de habitabilidad.
Dependiendo del tipo de propiedad y licencia, los costos son:
- ETV365-Un: 3.500 € por plaza.
- ETV365-Pluri: 875 € por plaza
- ETV60: 291,67 € por plaza
Para una villa de 3 dormitorios con capacidad para 4 personas, el coste de la licencia sería de 3.500 € × 4 = 14.000 €.
5. ¿Cómo solicitar una licencia turística de Ibiza?
El primer paso es acudir al ayuntamiento y solicitar un certificado que acredite que la propiedad está situada en una zona turística.
El segundo paso es comprar las 'plazas' en el Ministerio de Turismo de Ibiza /El Consorcio del Conselleria de Turismo. Aquí deberá mostrar el certificado original más una fotocopia del certificado de zona turística y un certificado de Licencia de Primera Ocupación / Cédula de habitabilidad de la vivienda.
En el Ministerio, deberá presentar el documento para la compra de las plazas, y el pago de las tasas administrativas de la presentación.
Una vez aceptada la venta de las plazas, tras el primer pago se puede solicitar una DRIAT/declaración de responsable de inicio de actividad turística, y presentarla a través de:
Junto con la DRIAT se deberá presentar la siguiente documentación:
- Documentos de identidad (pasaporte, NIE, etc.)
- Certificado del ayuntamiento que acredite que el inmueble se encuentra en zona turísticas
- Certificado de plazas compradas, obtenido por el Ministerio de Turismo.
- Para licencias ETV365-Pluri: justificante de cesión de alquileres vacacionales por parte de la comunidad.
- Para licencias ETV60: certificado de empadronamiento.
- Plan de Modernización cumplimentado Anexo 6 del Decreto 20/2015 (documento de autoevaluación disponible en la web de la Dirección General de Turismo)
- Diligenciado formulario Modelo 046 de la Agencia Tributaria
La propiedad será inspeccionada más adelante, pero desde el momento en que haya aceptado su DRIAT, ¡puede comenzar a alquilar su propiedad legalmente en Ibiza!
6. Preguntas frecuentes sobre la licencia turística de Ibiza
¿Es Ibiza una buena inversión?
Podemos decir que los precios de las propiedades en Ibiza han ido aumentando constantemente a lo largo de los años, y continúan haciéndolo. Especialmente después del COVID-19 y las nuevas condiciones de vida, la gente quiere vivir libremente, con buen tiempo y cerca de la naturaleza. La alta calidad de vida es lo más importante y, a medida que la gente se vuelve más rica, esperamos que más y más se establezcan en Ibiza, convirtiéndolo en un mercado de alto nivel. Lo alimentan extranjeros adinerados, y con el suministro limitado, ¡ahora podría ser el momento adecuado para subirse al bote!
¿Puedo alquilar propiedades sin licencia turística?
Sí, pero solo alquileres a largo plazo, es decir, más de un mes. No podrá anunciarse en ninguna plataforma turística, como Airbnb o redes sociales. Los inmuebles en alquiler no registrados (sin DRIAT) serán multados entre 20.000 € y 40.000 €, además el propietario recibirá una suspensión del alquiler del inmueble hasta que se fijen las sanciones.
¿Cuántas propiedades puedo alquilar como máximo en Ibiza?
El número máximo de casas que puedes subarrendar en Ibiza es de 3 o menos.
¿Qué servicios debo ofrecer para alquilar en Ibiza?
Directa o indirectamente:
- limpieza de la casa
- Suministros y menaje (ropa de cama, toallas, etc.)
- Mantenimiento de las instalaciones
- Otros actos determinados que están en el Plan de Calidad
¿Qué pasa si encuentro una propiedad que ya tiene licencia turística?
Durante la búsqueda, es posible que encuentre algunas propiedades que ya tienen una solicitud en el ayuntamiento. Es esencial que verifique toda la solicitud y obtenga una copia para determinar cuándo se otorgó. Tenga cuidado de no confundir la solicitud de licencia con la licencia real. La licencia aprobada siempre comienza con 'ETV'. Asegúrese de utilizar un abogado de confianza para facilitar este proceso.
Hansson & Hertzell puede quitarle gran parte del estrés y proporcionarle un equipo de abogados competentes que se encargarán de la solicitud. Con más de 13 años de experiencia y una amplia red de profesionales en el lugar; siempre estamos disponibles para usted. No dude en ponerse en contacto con nosotros para obtener más información.
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