Dernière mise à jour : 3 février 2026

Acheter une propriété en Espagne offre un excellent rapport qualité-prix par rapport au nord de l'Europe, où la Costa Blanca propose du soleil toute l'année, des infrastructures modernes et des communautés internationales établies. Que vous achetiez un appartement à €150.000 à Torrevieja ou une villa à €500.000 à Javea, le processus juridique reste cohérent et transparent lorsque vous travaillez avec des professionnels expérimentés.

Chez Hansson & Hertzell, nous avons guidé plus de 500 acheteurs internationaux dans leurs achats immobiliers espagnols depuis 2009. Notre équipe multilingue (suédois, anglais, espagnol, néerlandais, français) garantit que vous comprenez chaque étape, de la première visite à la remise des clés et au-delà.

Étape 1 : Définissez Vos Exigences et Budget

Avant de visiter des propriétés, clarifiez vos priorités. Notre expérience confirme que les acheteurs qui définissent leurs besoins à l'avance prennent des décisions plus rapides et plus sûres.

Considérations clés :

• Priorités de localisation : Proximité de la plage (dans 200m-5km?), terrains de golf, écoles internationales, aéroports (Alicante-Elche 45 min, Murcia-Corvera 35 min)
• Type de propriété : Appartement (€85.000+), maison mitoyenne (€150.000+), villa (€250.000+), construction neuve vs revente
• Caractéristiques essentielles : Chambres, espace extérieur, piscine (privée/commune), parking, rez-de-chaussée/ascenseur
• Modèle d'utilisation : Résidence de vacances (revenus locatifs 6-8% rendement?), résidence permanente, propriété de retraite
• Clarté budgétaire : Prix d'achat + 12-15% frais + ameublement (€5.000-20.000) + coûts annuels (IBI €300-1.200, charges €400-2.000)

Prix Costa Blanca (2026) :

• Torrevieja : €1.850/m² en moyenne (appartements à partir de €85.000, villas à partir de €250.000)
• Orihuela Costa : €2.100/m² en moyenne (prime de proximité plage)
• Javea : €3.500/m² en moyenne (emplacement prestigieux Costa Blanca Nord)
• Altea : €3.200/m² en moyenne (vues montagnes, communauté artistique)

Étape 2 : Obtenez Votre Numéro NIE

NIE (Número de Identificación de Extranjero) est le numéro d'identification fiscale espagnol pour les étrangers. Vous ne pouvez pas acheter de propriété sans lui.

Comment obtenir le NIE :

• Option 1 - Depuis votre pays : Demander au consulat espagnol (2-4 semaines de traitement, frais €12-15)
• Option 2 - En Espagne : Poste de police nationale avec rendez-vous (même jour à 1 semaine, frais €12)
• Option 3 - Via avocat : Procuration permet à votre avocat espagnol d'obtenir NIE pour vous (€150-300, recommandé pour l'efficacité)

Documents nécessaires :

• Passeport valide (original + copie)
• Formulaire EX-15 rempli (demande NIE)
• Justification pour NIE (contrat de réservation d'achat de propriété ou lettre d'offre)
• Preuve de paiement des frais (Formulaire 790 Code 012)

Le NIE est permanent et n'expire jamais. Vous l'utilisez pour l'enregistrement de propriété, ouvrir des comptes bancaires, organiser les services publics et les déclarations fiscales annuelles.

Étape 3 : Engagez un Avocat Immobilier Espagnol

Votre avocat indépendant (non lié à l'agent immobilier) est votre protection la plus importante. Ne faites jamais confiance uniquement à l'avocat de l'agent - cela crée un conflit d'intérêts.

Ce que fait votre avocat :

• Vérifications du registre foncier : Vérifie la propriété légale, confirme l'absence de dettes cachées, hypothèques ou réclamations légales
• Permis de construire et licences : Vérifie que toutes les constructions sont légales avec des licences valides
• Révision des contrats : Examine tous les documents avant signature, explique les termes dans votre langue
• Calcul des coûts : Calcule les paiements de taxes exacts et les coûts totaux
• Représentation notariale : Assiste au rendez-vous notaire, vérifie tous les documents, protège vos intérêts
• Aide NIE et banque : Facilite la demande NIE et l'ouverture de compte bancaire espagnol

Honoraires juridiques : Attendez-vous à payer €1.500-2.500 selon la complexité de la propriété. Cela inclut :

• Vérifications de diligence raisonnable et recherches au registre foncier
• Documentation et révision des contrats
• Représentation chez le notaire
• Dépôts post-achat (paiement des taxes, enregistrements)

Étape 4 : Recherche de Propriété et Visites

Travaillez avec des agents connectés au MLS pour accéder à l'inventaire immobilier maximum. Hansson & Hertzell a accès aux propriétés propres et aux annonces des agents collaborateurs dans toute la Costa Blanca.

Conseils pour les visites :

• Planifiez efficacement : 5-8 visites par jour sont réalisables sans se sentir submergé
• Visites virtuelles d'abord : Filtrez les propriétés en ligne avant de visiter l'Espagne
• Tours de zone : L'agent montre les plages, les commodités, l'infrastructure, pas seulement la propriété
• Soyez spécifique : Demandez à voir des propriétés similaires pour comparer la valeur et les caractéristiques
• Posez des questions critiques : Coût annuel IBI, frais de copropriété, entretien récent, situation des voisins

Étape 5 : Faites Votre Offre

Lorsque vous trouvez la bonne propriété, faites une offre écrite qui spécifie :

• Prix d'achat : Votre prix offert
• Date de finalisation : Date de finalisation cible (généralement 6-10 semaines à l'avance)
• Conditions : Sous réserve d'approbation d'hypothèque, diligence raisonnable de l'avocat, etc.
• Montant du dépôt : Montant de réservation initial

Stratégies de négociation :

• Propriétés de revente : Attendez-vous à négocier 5-10% en dessous du prix demandé
• Construction neuve : Prix fixes du promoteur avec espace de négociation minimal sur le prix de base, mais remises possibles sur les améliorations ou les meubles
• Vendeurs motivés : Propriétés listées 6+ mois ou maisons vides ont plus de flexibilité
• Conditions du marché : Basse saison (novembre-février) offre une meilleure position de négociation

Étape 6 : Payez le Dépôt de Réservation et Signez le Contrat d'Achat

Dépôt de réservation (€3.000-6.000) :

Lorsque l'offre est acceptée, vous payez le dépôt de réservation pour retirer la propriété du marché. Cela donne le temps à votre avocat d'effectuer la diligence raisonnable (7-14 jours).

Contrato de Arras (Contrat d'Achat Privé) :

Après l'approbation de l'avocat, vous signez le contrato de arras et payez un dépôt de 10%. Ce contrat fixe :

• Prix d'achat final et structure de paiement
• Date de finalisation
• Clauses de pénalité si une partie se retire
• Ce qui est inclus (meubles, appareils)

Arras Penitenciales (Dépôt de Pénalité) :

Le contrat espagnol standard inclut des clauses de pénalité :

• Si l'acheteur se retire : Perd le dépôt de 10%
• Si le vendeur se retire : Doit rembourser le double du montant du dépôt (20%)

Étape 7 : Organisez le Financement (Si Nécessaire)

Les acheteurs étrangers peuvent obtenir des hypothèques espagnoles, bien que les conditions soient plus strictes que pour les résidents.

Conditions d'hypothèque pour étrangers :

• Ratio prêt-valeur (LTV) : 60-70% de la valeur de la propriété (les résidents obtiennent jusqu'à 80-90%)
• Taux d'intérêt (2026) : 3,5-5,5% variable, 4-6% fixe selon votre profil
• Temps d'approbation : 4-6 semaines de la demande à l'approbation
• Évaluation obligatoire : La banque organise une évaluation indépendante (€300-600)

Documents nécessaires :

• Numéro NIE
• Preuve de revenus (fiches de paie, comptes d'entreprise, déclarations fiscales)
• Relevés bancaires (3-6 mois de transactions)
• Preuve d'emploi ou preuve de propriété d'entreprise
• Preuve de dettes existantes (le cas échéant)

Banques servant les acheteurs étrangers :

• Sabadell (grand département international)
• BBVA (taux compétitifs pour étrangers)
• Santander (présence européenne)
• CaixaBank (connaissance locale espagnole)

Étape 8 : Finalisez Chez le Notaire

Le rendez-vous chez le notaire est l'étape juridique finale où la propriété est officiellement transférée.

Ce qui se passe chez le notaire :

• Vérification d'identité : Le notaire vérifie les pièces d'identité de toutes les parties
• Confirmation des fonds : Vérifie que l'acheteur a les fonds disponibles
• Lecture de l'acte : Le notaire lit l'intégralité de l'escritura (acte) à voix haute en espagnol
• Signatures : L'acheteur et le vendeur signent l'escritura
• Transfert de fonds : Les 90% restants sont payés (généralement virement bancaire effectué avant le rendez-vous notaire)
• Enregistrement : Le notaire dépose l'escritura pour enregistrement officiel

Paiements à la finalisation :

• Prix d'achat restant : Solde de 90% (vous avez déjà payé le dépôt de 10%)
• Taxe de transfert : 10% ITP (revente) ou 10% TVA (construction neuve)
• Honoraires notariaux : €600-1.200 selon la valeur de la propriété
• Frais de registre foncier : €400-800
• Honoraires gestor : €300-500 pour la gestion du paiement des taxes

Après la finalisation :

Vous recevez les clés immédiatement ! L'escritura est enregistrée au registre foncier dans les 4-8 semaines. Votre propriété légale est confirmée à partir de la date du notaire, même avant que l'enregistrement soit terminé.

Questions Fréquemment Posées

Basé sur plus de 15 ans de guidage d'acheteurs internationaux, voici les questions que nous entendons le plus souvent :

1. Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété en Espagne sans restrictions ?

Oui, il n'y a absolument aucune restriction sur la propriété étrangère en Espagne. Les citoyens non-UE et UE ont des droits identiques pour acheter des propriétés résidentielles, commerciales ou des terrains. La seule exigence est d'obtenir un NIE (numéro d'identification fiscale), qui est un processus administratif simple. Le Brexit n'a pas changé cela - les citoyens britanniques conservent tous leurs droits d'achat après 2020.

2. Quels sont les coûts totaux d'achat d'une propriété en Espagne ?

Les coûts totaux sont d'environ 12-15% au-dessus du prix d'achat. Cela inclut la taxe ITP de 10% (propriétés de revente) ou TVA de 10% (construction neuve), honoraires notariaux (€600-1.200), frais de registre foncier (€400-800), honoraires juridiques (€1.500-2.500) et honoraires gestor (€300-500). Pour une propriété de €200.000, budgétisez €224.000-230.000 au total. Ce sont des coûts uniques payés à la finalisation.

3. Combien de temps faut-il pour acheter une propriété en Espagne ?

Le délai typique est de 6-10 semaines de l'offre acceptée à la finalisation. Cela inclut l'obtention du NIE (1-4 semaines si vous ne l'avez pas déjà), la diligence raisonnable de l'avocat (2-3 semaines), l'approbation de l'hypothèque si nécessaire (4-6 semaines en parallèle) et la planification du rendez-vous notaire. Les acheteurs au comptant sans exigence d'hypothèque peuvent finaliser en aussi peu que 4 semaines.

4. Dois-je visiter l'Espagne pour acheter une propriété ?

Pas nécessairement. Vous pouvez donner procuration à votre avocat espagnol, ce qui leur permet de signer des documents et de finaliser l'achat en votre nom. Cependant, nous recommandons de visiter pour voir les propriétés personnellement, comprendre la zone et assister au rendez-vous notaire si possible. Les visites virtuelles fonctionnent pour le filtrage initial, mais la plupart des acheteurs préfèrent voir leur achat avant de s'engager.

5. Puis-je obtenir une hypothèque en tant qu'acheteur étranger ?

Oui, les banques espagnoles offrent des hypothèques aux acheteurs étrangers avec un ratio prêt-valeur (LTV) de 60-70%. Les taux d'intérêt en 2026 sont de 3,5-5,5% variable ou 4-6% fixe. Vous avez besoin du NIE, preuve de revenus, relevés bancaires et vérification d'emploi. Sabadell, BBVA, Santander et CaixaBank servent activement les clients internationaux. L'approbation prend 4-6 semaines avec évaluation obligatoire de la propriété.

6. Quels coûts annuels dois-je budgétiser ?

Coûts annuels pour un appartement typique de Costa Blanca : taxe foncière IBI (€300-600), frais de copropriété (€400-1.200), services publics si occupation toute l'année (€800-1.500), assurance bâtiment (€150-300) et impôt sur le revenu non-résident Modelo 210 (€60-200 pour propriétés non louées). Pour une villa, ajoutez entretien piscine (€500-800) et jardinage (€400-1.000). Les coûts annuels totaux sont généralement de €2.000-4.000 selon le type de propriété.

7. Quelle est la différence entre acheter une revente vs construction neuve ?

Les propriétés de revente ont une taxe de transfert ITP de 10%, prix négociables (5-10% en dessous du prix demandé est courant), disponibilité immédiate et communautés établies. La construction neuve a une TVA de 10%, prix fixes du promoteur (pas de négociation sur le prix de base), spécifications modernes, efficacité énergétique et retards de construction potentiels (vérifiez les garanties). La construction neuve inclut souvent des garanties structurelles de 10 ans. Les deux ont des coûts d'achat totaux identiques de 12-15%.

8. Est-il vraiment nécessaire d'engager un avocat ?

Absolument nécessaire. Votre avocat indépendant (non lié à l'agent) effectue des vérifications du registre foncier, vérifie qu'il n'y a pas de dettes ou charges cachées, confirme que les permis de construire sont valides, examine les contrats avant signature et vous représente chez le notaire. Les honoraires juridiques (€1.500-2.500) sont faibles par rapport à la protection financière fournie. Ne faites jamais confiance uniquement à l'agent ou à l'avocat du vendeur.

9. Que se passe-t-il si je ne peux pas assister au rendez-vous notaire ?

Vous pouvez donner procuration à votre avocat espagnol, ce qui leur permet de signer l'escritura (acte) en votre nom. La procuration doit être notariée soit au consulat espagnol dans votre pays d'origine, soit chez le notaire en Espagne. Cela coûte €150-300 et prend 1-2 semaines à organiser. De nombreux acheteurs internationaux utilisent cette option par commodité.

10. Puis-je louer ma propriété espagnole ?

Oui, la location à long terme et la location à court terme (vacances) sont autorisées. La location de vacances (Airbnb, Booking.com) génère généralement un rendement brut annuel de 6-8% sur la Costa Blanca, mais nécessite un enregistrement auprès des autorités touristiques régionales. La location à long terme donne un rendement de 4-5% avec moins de gestion. Les revenus locatifs sont imposables en Espagne à 19-24% pour les non-résidents. Nous offrons une gestion locative complète incluant la coordination des invités et le nettoyage.

11. Qu'est-ce que l'IBI et combien coûte-t-il ?

L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière annuelle espagnole, équivalente à la taxe municipale. Elle est calculée sur la valeur cadastrale (généralement 50-70% de la valeur marchande) et varie selon la commune. À Torrevieja, l'IBI est en moyenne de €300-600 pour les appartements et €600-1.200 pour les villas. Elle est payée annuellement, soit en une somme forfaitaire, soit en versements échelonnés. Le vendeur doit prouver que l'IBI est payée à jour avant la finalisation.

12. Dois-je payer des impôts sur ma propriété espagnole si je ne la loue pas ?

Oui, les non-résidents paient l'impôt sur le revenu imputé Modelo 210 même si la propriété n'est pas louée. Le gouvernement espagnol attribue un revenu théorique de 1,1-2% de la valeur cadastrale annuellement. L'impôt sur ce montant attribué est de 19% pour les résidents UE, 24% pour les non-UE. Pour une propriété avec une valeur cadastrale de €100.000, attendez-vous à un impôt annuel de €210-480. Ceci est déposé annuellement entre le 1er janvier et le 31 décembre de l'année suivante.

13. Quelle est la différence entre NIE et résidence ?

Le NIE est un numéro d'identification fiscale requis pour l'achat de propriété - il n'accorde pas de droits de résidence. La résidence espagnole nécessite une résidence physique en Espagne 183+ jours par an, l'inscription au padron (registre municipal) et l'obtention du certificat de résidence. Les citoyens britanniques après Brexit ont besoin du TIE (carte de résidence) pour les séjours de plus de 90 jours. La plupart des propriétaires étrangers n'ont que le NIE, visitent en tant que touristes dans les limites Schengen de 90/180 jours.

14. Que se passe-t-il si le vendeur se retire après que j'ai payé le dépôt ?

Sous le contrat standard arras penitenciales (dépôt de pénalité), si le vendeur se retire après la signature du contrat d'achat privé, il doit rembourser le double de votre dépôt. Pour un dépôt de 10% (€20.000 sur une propriété de €200.000), vous recevriez €40.000. Cette clause de pénalité protège les acheteurs de la spéculation du vendeur. Votre avocat s'assure que cette clause est clairement établie dans le contrato de arras.

15. La Costa Blanca est-elle un bon investissement en 2026 ?

Les prix immobiliers de la Costa Blanca ont augmenté d'environ 40% de 2020 à 2026, portés par la demande internationale (les acheteurs néerlandais et scandinaves dominent). Les appartements de Torrevieja commencent maintenant à €85.000 (contre €60.000 en 2020), tandis que les villas d'Orihuela Costa atteignent €400.000-600.000. Les rendements locatifs de 6-8% pour les locations de vacances restent solides. Le développement limité de nouvelles constructions maintient la pression sur les prix. Le climat toute l'année, l'infrastructure de santé et les communautés d'expatriés établies de la région soutiennent la valeur à long terme.